«Покупали квартиру в ипотеку через риэлтора, планировка понравилась. Про то, что одна комната была объединена с балконом и туда вынесены радиаторы, по своей неопытности не обратили особо внимание. Банк принял все документы, включая фото оценщиков. Жили - не тужили 2,5 года, пока не возникла проблема промерзания. Вызвали ЖЭУ, начали с ними вести переговоры по утеплению, даже все согласовали. Но в один прекрасный момент пришло письмо, в котором было указано предоставить документы по перепланировке, так как старые владельцы их не предоставили. И тут я понял, что таких документов нет и новая планировка не узаконена. Что делать в такой ситуации?»



На вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы №1 Наталья КОРЯКИНА:

- Самовольная перепланировка помещения в многоквартирном доме - это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки. Узаконить самовольную перепланировку можно в административном или судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке. Исключение составляют помещения, расположенные в аварийных и подлежащих сносу или реконструкции многоквартирных домах.

Чтобы узаконить самовольную перепланировку жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, рекомендую придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в организацию, осуществляющую согласование перепланировки по месту нахождения помещения.

Это может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и, если нужно, то к какому виду относится перепланировка, и какие документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт помещения, оформленный до 1 января 2013 года, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, специалисты БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).


Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации. Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре. Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Вам понадобятся, в частности, следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на помещение - подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);


3) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт помещения, поэтажный план и экспликация до и после перепланировки);


5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);


7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.


Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия.

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам.


Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением.

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подается в районный суд по вашему месту жительства или по адресу органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.


Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца. В суде вам необходимо будет доказать:

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;


3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы.


Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу.