«Новые соседи установили железную дверь в тамбуре общего коридора. Получается, что отгородили две квартиры, включая нашу, и мусоропровод. Постелили ковры, поставили обувные полки и сделали гардероб в коридоре. Чтобы пройти в свою квартиру, обязывают нас снимать обувь. Жаловались в ЖЭУ, разводят руками. Как нам быть? Куда обратиться? Это же чистой воды самоуправство…»

(Иван Д.)

На ваш вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы №1 Наталья КОРЯКИНА:

- Из общего количества рассматриваемых в судах жилищных споров наиболее распространенными являются споры о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома. Это споры об использовании коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, о монтировании различных капитальных ограждений (металлических дверей, шлагбаумов), об установке рекламных конструкций, систем теле- и радиовещания, о незаконном строительстве на придомовой территории.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Пользование им ограничено следующими требованиями.

Во-первых, оно может происходить только с согласия самих собственников помещений. Форма такого согласия определена законодателем письменным решением (протоколом) общего собрания собственников помещений. Решение должно быть принято простым большинством не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений.

Во-вторых, даже согласованное с собственниками помещений пользование общедомовым имуществом не должно нарушать публичные интересы, в частности, создавать угрозу проживанию в многоквартирном доме, безопасному пользованию отдельными элементами общего имущества, в том числе угрожать безопасности третьих лиц. В данном случае речь идет о разумном пользовании общим имуществом, которое предполагает осмотрительность в выборе порядка пользования, принятие необходимых мер при наличии угрозы причинения вреда третьим лицам. Например, установленная с согласия собственников рекламная конструкция должна соответствовать требованиям технического регламента.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Для разрешения подобных споров иногда приходится обращаться в суд.

Приведу пример. Рассматривая спор между соседями - собственниками жилых помещений, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную в тамбуре дверь, которая создает препятствия в доступе в собственное помещение истца. В другой части требований об освобождении тамбура от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки - суд отказал, мотивируя это тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорные вещи ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают право истца.

В другом деле суд первой инстанции удовлетворил иск управляющей организации к собственникам о демонтаже тамбурной перегородки (металлической двери), а апелляционная инстанция посчитала демонтаж излишним и обязала собственника лишь убрать с двери замок. Апелляционная инстанция обратила внимание на то, что перегородка была предусмотрена проектом, но она имела деревянную дверь, которая пришла в негодность, ответчики лишь заменили ее на металлическую дверь с закрывающимся замком. Кроме того, из представленного в суд протокола общего собрания следовало, что в целях улучшения качества жизни собственникам разрешено по своей инициативе и за свой счет производить замену пришедших в негодность элементов общего имущества дома.

Иную правовую позицию изложил суд при рассмотрении дела о демонтаже металлической двери, установленной в холле десятого этажа на эвакуационных путях многоквартирного дома. Управляющая организация представила в суд комиссионный акт обследования, подтверждающий установку двери без соответствующего решения общего собрания собственников. Суд удовлетворил требование управляющей организации и обязал собственников демонтировать металлическую дверь, поскольку расположенная в местах общего пользования дверь нарушает требования пожарной безопасности, препятствует дымоудалению и сокращает количество имеющихся на этажах путей эвакуации при пожаре. Факт монтажа двери с согласия собственников суд посчитал недоказанным по следующим причинам. Ответчики представили протокол заочного голосования собственников, согласно которому большинство жителей согласны и не имеют претензий к тому, что в холле установлена металлическая дверь. Однако суд посчитал нарушенной процедуру проведения собрания, а также указал на отсутствие кворума. По мнению суда, на установку дверей в холле требуется согласие всех собственников помещений в данном доме, большинства голосов недостаточно.