Свет в ее окне всегда горит далеко за полночь. Светлана за компьютером. Оформляет документы, готовит отчеты, изучает новые указы в сфере ЖКХ. В Сети обменивается опытом с коллегами…

С утра до вечера Светлана Борисовна Костенко в больнице – она преданная профессии медицинская сестра. Все остальное время посвящено заботам о родной пятиэтажке по улице Свердлова,9 - здесь она живет с малолетства, здесь пять лет назад стала председателем ТСЖ. И в такой, казалось бы, сумасшедшей работе эта хрупкая женщина достигла профессионализма.

Товарищество «Лотос» стало победителем городского смотра-конкурса 2014 года. Среди критериев - такие серьезные, как техническое состояние дома и благоустройство территории, выполнение мероприятий по энергосбережению и отсутствие долгов за ресурсы … По всем статьям они преуспели.

Хотя, в отличие от многих ТСЖ, ни разу не получали денег по федеральным программам. «Под прикрытием» управляющей компании тоже никогда не были. И дом – вовсе не новый и не элитный. А люди здесь живут - самые обычные по уровню доходов.

Для тех, кому интересно, как и почему у «Лотоса» все получается, наш рассказ.

Кооперативная прививка

Пока Светлана не вернулась с работы, «обзорную экскурсию» проводит Наталья Павловна Колчанова, паспортист и казначей ТСЖ, и старожил дома пенсионер Станислав Иванович Спехов. Он помнит, как еще его родители, работники УВЗ, полвека тому назад строили этот кооператив:

- На первый взнос две с чем-то тысячи собрали, заняли. Остальные 60% стоимости жилья, по решению директора завода Ивана Васильевича Окунева, люди могли выплачивать в рассрочку, без процентов. Жильцы у нас почти не менялись и хозяйствовали спокойно. Нужен был в доме ремонт – сбрасывались и делали… А потом пошло: перестройка, реформы, новые законы, неразбериха… На наше счастье, взялась за работу Светлана Борисовна – она во всех вопросах дока и большая молодец!

- Сейчас зажили так, - похвалилась Наталья Павловна, - что многие желают поселиться в нашем доме. Прежде всего, поколение детей, которые когда-то вылетели из родительского гнезда. И сейчас все чаще приходят, приводят внуков играть на площадке.

И не диво, ведь здесь все обустроено на редкость удобно. Вдоль подъездов идет сначала асфальтированная тропа, потом газон, засаженный кустарником, потом основная дорожка. Покрытие, сделанное много лет назад за счет кооператива, в хорошем состоянии: берегут! Путь перед фасадом открыт только для спецтранспорта. Да и сквозного проезда здесь не требуется - дом замыкает жилой квартал. Участок в собственности ТСЖ отмежеван просторный, есть собственная парковка и благоустроенная контейнерная стоянка. За домом – лужайка, где, говорят, не только цветы выращивали – и кабачки с укропом.

На площадке сохранили немало красивых деревьев, а остовы срубленных использовали для скульптур и построек. Сколько была здесь – и всякий раз вижу что-то новое… Оказалось, не только пенсионерки старались - сама Светлана Борисовна отводит душеньку в прикладном творчестве. С каждым годом прибавляется скамеек: по две у каждого подъезда, плюс несколько на площадке. Две новенькие скамьи справили на премию конкурса «Лучший двор», в котором «Лотос» участвует почти ежегодно.

А в конце осени общественная организация УВЗ «Чистый город» установила на площадке спортивный комплекс стоимостью 400 тысяч рублей. Это награда города лучшему ТСЖ года.

- Теперь у нас во дворе стало еще веселее, ведь приходят играть ребятишки из других домов! – радуются пенсионеры.

Дом - скромная хрущевка. Но это добротный кирпичный вариант, выстроенный в 1967 году на совесть. 134 жителя, 70 квартир, магазинов и офисов нет. Спускаемся в подвал. Чисто, сухо, благоустроенный санузел. Есть помещение для собраний. В углу на столике - типовой план-проект дома, датированный 1957 годом, и это не архивный экспонат:

- Светлана частенько заглядывает в схемы что-то уточнить при ремонтах, – поясняют наши провожатые. – Вот здесь, за решеткой и под замком, у нас находятся узлы учета.

Часто к ним соваться необходимости нет: вся информация с приборов выведена на компьютер в квартире председателя, куда мы скоро тоже попадем.

А вот и сама Светлана Борисовна спешит по тропинке от шоссе. В одной руке, в пакете, – горшки с растениями, в другой – этажерка для цветов. Смеется:

- Все в дом! Это на работе коллеги снабдили - знают о моих пристрастиях. На лестничной клетке поставлю.

Новогодняя ночь в подвале

Хозяйская закваска дома, конечно, идет от ЖСК. Но в Тагиле были выстроены сотни кооперативных домов, и далеко не во всех жильцы сделались полноценными хозяевами. Еще меньше тех, кто сумел возродить традицию самоуправления при новых порядках. Из рассказов Светланы понимаю, что далось это «Лотосу» совсем не легко.

- В какой-то период правление ЖСК угасло, - вспоминает она. - Дом запустили, перестали подавать отчеты в налоговую. Платили только за коммуналку, а на остальное собирали по сто рублей. Потом был неудачный опыт у нового председателя правления – вышла скандальная история со сбором денег и ремонтом сетей. Но зато дом встрепенулся: нужно было решать, как жить дальше. В 2009 году собрание встало перед выбором: остаться в кооперативе, создавать ТСЖ или заключать договор с какой-нибудь УК. Большинство проголосовало за товарищество. Тогда меня и уговорили в председатели: «Побудь немного, хотя бы документы в порядок привести». Взялась, но на условии, что собственники согласятся вычистить подвал, где все еще были личные кладовки - с кучами хлама, старой сантехники, грязью и мышами. Поначалу сутками работала, ночами – я же все осваивала с нуля. Канализация была худая - как выходной, так топит, раз шесть сами чистили…

Так что первый год руководства ТСЖ Светлана провела в подвале. И новогодние праздники не были исключением: все сидят за столами, а она караулит задвижки на теплоузле, чтобы не полетели!

Такой человек: взялась – не отступит. Позже, когда запускали отопление на реконструированном теплоузле, сама все испытывала, снова крутила задвижки.

- Полночи пропускали систему. Взяла в помощь надежных людей, инженеров. У нас слесари, электрики – все проверенные. Чужих, случайных людей до дома вообще никогда не допускала.

Этот принцип распространился широко. Чего стоит такой эксклюзив «Лотоса», как паспортный стол! У кого из нас есть сегодня паспортист по месту жительства? Они ушли в прошлое вместе с домоуправлениями. За сменой паспорта, постановкой на учет, справками для получения льгот и прочими процедурами мы обращаемся в различные инстанции. А вот ТСЖ «Лотос», как абсолютно самостоятельная структура, оказывает жильцам эти услуги.

Верные приоритеты

Очень важно было еще на старте выбрать приоритеты - по-умному распоряжаться средствами товарищества.

- Первое, что сделали, - подвал. Расчистили, все аварийные сети заменили, трубы поставили пластиковые на горячую воду и тепло. В 2010 году установили домовые счетчики на холодную воду, на электроэнергию, экономную, с фотоэлементами, систему освещения подъездов. Потом занялись реконструкцией отопления ванных комнат - перевели полотенцесушители на систему горячего водоснабжения. У нас раньше, как включаешь отопление, нужно было на пятый этаж бежать со шлангом и спускать воду. И только сделав это, в 2012 году мы оборудовали дом счетчиками на ГВС и тепло, чтобы люди не оказались в накладе из-за утечек. Параллельно с этим собственники ставили индивидуальные приборы учета воды – сейчас квартиры оснащены ими на 95%.

В 2014 году мы полностью герметизировали межблочные щели снаружи дома (обошлось это в серьезную сумму - 320 тысяч), реконструировали отмостки, вход в подвал. Таким образом, у нас программа энергосбережения выполнена полностью, если не считать замены окон в подъездах.

Но это, конечно, не главное. Как и пресловутый ремонт самих подъездов – за него часто ратуют жители, на нем коммунальщики любят зарабатывать очки. Да, хотелось бы навести красоту, но это уместно лишь после того, как все главное в «организме» дома будет в порядке. А если он не молод, постоянно нужно что-то обновлять планово, что-то - в пожарном порядке.

Как справлялся «Лотос» с аварийными ремонтами? Весь этот год в каждом втором доме текли крыши …

- Как раз крыша у нас не бежала, кровлю меняли еще при ЖСК, и мы за ней тщательно следим. Но всего предусмотреть нельзя, ситуации экстренные постоянно возникают. То через наш подвал собирались транзитную теплотрассу провести – воевали. То светильники украли, пришлось покупать новые. В 2013 году была авария - меняли все стояки в десяти квартирах. В связи с затоплением и пожароопасной ситуацией заменили часть электрооборудования и проводки.

Собственная гордость

Как на все эти ремонты и на достойное содержание хватает денег?

Во-первых, собственники здесь реалисты, и за комплекс жилищных услуг платят больше, чем большинство тагильчан. С 2010 года решили собирать на ремонты по тарифу 12 рублей. А вот платежка 2014 года: тариф на управление и содержание дома – 11 руб., на ремонты - 5,5 руб., на обслуживание коллективных приборов учета - 3,5 руб. / кв.м. Кроме того, отдельными строками присутствуют все традиционные услуги – вывоз ТБО, обслуживание домофона (25), уборка подъездов (40, для пенсионеров - 25). И даже при таких расценках на управление и содержание дом собирает всего 28-29 тысяч в месяц.

А как же федералка 2009-2011? Ведь тогда средства из фонда реформирования ЖКХ выделяли исключительно домам, управляемым ТСЖ. Под эту кампанию расплодилась масса не только «ленивых», но фиктивных ТСЖ, и большинство заполучило господдержку. Претендовал на нее и «Лотос»:

- Собирали кучу документов, подавали в администрацию на участие в программе 2010 года. Но нам помощи не дали. Сначала, конечно, мы очень расстраивались. Ведь мы-то не играем в ТСЖ – мы действительно работаем! А потом решили, что оно к лучшему: никому не обязаны, лучше сделаем все потихоньку, но собственными силами. И в этом тоже наша гордость!

Разумеется, «недолго побыть председателем» у Светланы не получилось:

- Не люблю работу не до конца. Если берусь за что-то, всегда копаю вглубь.

Женщина, медик, никогда не касалась техники, ЖКХ. Но в итоге ту же установку теплосчетчика провела самостоятельно, с минимальными затратами:

- Собрала информацию, сама связалась с заводом КАРАТ, нашла поставщика - Сантехкомплект на улице Индустриальной, заказала. Обошлось в 137 тысяч: прибор 74,2 плюс 15 за проект и 48 за работу, включая подключение к дистанционной системе снятия показаний.

Чистая бухгалтерия

Мы у Светланы дома. В ближайшем от входа углу комнаты - рабочий кабинет: стол, компьютер, ряд полок с документами, многочисленными грамотами и вымпелами «Лотоса». Порядок идеальный, в разноцветных папках материалы по организациям, по годам, есть архив с момента образования ЖСК.

- Тут у меня даже подшивка листочков с показаниями приборов учета в квартирах. Возникают вопросы - любой может прийти, свериться, получить информацию.

Документацию всю вела сначала сама, вручную – раньше даже компьютера не было. Училась. По книгам, на учебу ездила в Екатеринбург, на платные семинары. Сегодня у нас по договору работает хороший бухгалтер - бухгалтерия ведется в программе, как на любом предприятии, со всеми социальными отчислениями. У меня Интернет-банк – операции вижу в любой момент. В основном, мы рассчитываемся по безналу, наличные получает в банке и выдает казначей.

Относительно финансов есть у Светланы Борисовны четкое правило: не касаться денег товарищества. Говорит, за все председательство ни копейки не собрала с людей, ни копейки не занесла в свою квартиру. Даже ремонт у себя долго не делала, чтобы не вызывать досужих домыслов о «нетрудовых доходах». Но понимает, что полностью оградиться от подозрений нельзя – такова уж людская натура. Хотя те соседи, на чьих глазах она росла, отлично знают Светланину щепетильность: такие рады свое отдать - не то чтоб на чужое позариться. Она и зарплату свою председательскую на первых порах на руки не получала - вкладывала в ТСЖ, в дом.

Кстати, насчет зарплат и других практических вопросов, у «Лотоса» никаких секретов:

- В штатном расписании ТСЖ всего 2,5 ставки – 17 тысяч, при дополнительном объеме работы – 18,4. Зарплата председателя – шесть тысяч, паспортиста и казначея – три тысячи. Дворник получает около пяти, и эту работу мы всегда предлагаем кому-то из членов товарищества, а также берем подработать подростков. Часто - в счет квартплаты: бывает, в семье туго с деньгами, люди идут и трудятся добросовестно.

В штате - слесарь и электрик, это хорошие специалисты, знающие дом, и мы их не меняем. Они получают по 0,2 ставки – 1,5 тысячи и занимаются текущим и аварийным обслуживанием общедомовых сетей. Кроме того по текущему ремонту электрооборудования и сетей работаем с предприятием «Электрон плюс». Из опыта убедились, что лучше сотрудничать по подрядам с юридическими лицами, а не с физическими – это позволяет сократить затраты на налоги.

Не считая ресурсоснабжающих предприятий, у нас договоры с такими специализированными организациями, как «Элис», санитарно-техническая служба «ИП Устинов». За эти услуги и еще за обслуживание домофона жители платят по отдельным тарифам. Все остальное – управление и обслуживание, оплата налогов и страховых взносов, оплата госпошлины, услуг бухгалтера (4-4,5 тысячи), банка, расчетного центра («Лотос» предпочел НТ МУП «ЕМРЦ») - идет из тех денег, что мы собираем по жилищным тарифам.

А еще из этой суммы ежемесячно приходится покрывать поставщикам долги неплательщиков. В постоянных должниках - жители двух-трех квартир. Работа с долгами - одна их самых неприятных, и она отрывает массу сил и времени от хозяйственной деятельности. К тому же суды – это дорогое «удовольствие»: чем больше долг, тем выше пошлины, но мы вынуждены были обратиться с исками к должникам.

По текущим платежам не задерживаем оплату, но ремонты, особенно аварийные, приходится выполнять в долг. Подрядчики идут на это, потому что доверяют. За пять лет я убедилась, что в этой системе не получается так, чтобы копить-копить, а потом начать тратить, и работа в долг стала практически нормой.

Еще и поэтому новая схема проведения капремонтов вызывает у всех такие большие сомнения. И потом, если «Лотос» экономит каждый рубль, чтобы выкроить деньги на ремонты, откуда они возьмутся в тех домах, где тарифы на содержание минимальные и никакого резерва нет? Попробуйте убедить жителей, что платить нужно больше, поскольку взносы, которые с ноября уходят в фонд, практически неприкосновенны! Разумеется, «Лотос» одним из первых в городе открыл свой спецсчет, и правильно оформить на его создание документы Светлана Борисовна бескорыстно помогла другим ТСЖ. Но даже у нее настрой, скорее, скептический, ведь и при спецсчете свобода деятельности - весьма относительная.

Душа дома - люди

Вы скажете, что пример этого дома – неподражаем: нетипичные обстоятельства и редкие человеческие качества председателя. Однако мне представляется, что опыт «Лотоса» может быть полезен для любого ТСЖ или совета собственников. Ведь очень многое зависит от позиции жителей. И сколько мы знаем историй, когда крепкие блестящие товарищества развалились из-за внутренних конфликтов?

- У нас деятельное правление и активные старшие подъездов – это одна дюжина человек. Плюс своего рода совет старожилов – это другая дюжина, вклад которой в успехи ТСЖ неоценим. Жители требовательные, но в основном доброжелательные. Не то, чтобы дружные, но понимающие.

Я всегда вижу по настроению, если какое-то предложение жители не принимают. Даже если понимаю, что надо, не буду делать: деньги дадут, а в душе будут не согласны, а это плохо. Помню, первый год, говорили о клумбах, старики говорили: «Зачем нам эти цветы – нам полтора понедельника осталось!». А сейчас каждый ходит на субботники, каждый старается посадить цветочек!

Уверена, у нашего дома какая-то добрая аура работает. Вот переехали от нас хорошие люди, а квартиру купили другие – и тоже замечательные оказались.

Светлана рассудительна, мудра, терпелива. Для понимающих жителей дома – она, конечно же, «свет в окошке». Но неужели никогда не хотелось бросить эту трудную миссию?

- Знаете, я очень сильно переживаю все события, проблемы. Конечно, бывает, эмоции захлестывают: не хочется ни в каких конкурсах участвовать и вообще все бросить. Как, помните, король в «Золушке» - брошу все и уйду в монастырь! Но покричу, потом пореву… и снова за работу.